Nekilnojamojo turto konsultacijos

InReal“ duomenimis, butų segmente greičiausiai parduodami naujos statybos 1-2 kambarių butai – per 2-3 savaites. 3 kambarių, 65-75 kv. m ploto naujos statybos butai rinkoje dažniausiai pardavinėjami 1-3 mėnesius. Kiek ilgiau tenka pardavinėti senus, 1-3 kambarių butus blokiniuose namuose, kadangi pardavėjai už juos neretai tikisi gerokai aukštesnės kainos. Už realią rinkos kainą tokį butą įmanoma parduoti pakankamai greitai – per 1-2 mėnesius. 

Pasak nekilnojamojo turto bendrovės „Invalda Real Estate“ („InReal“) Prekybos skyriaus vadovo Rimo Kirdulio, normalioje, subalansuotoje nekilnojamojo turto rinkoje butų pardavimo laikas vidutiniškai siekia 3 mėnesius, namų – iki 6 mėnesių, komercinių patalpų, priklausomai nuo vietos ir ploto - 3-12 mėnesių.

„Jau kurį laiką gyvenamojo nekilnojamojo turto rinka dėl įvairių priežasčių yra pakankamai išsibalansavusi. Komercinio nekilnojamojo turto rinka vystosi kur kas nuosekliau. Kai kurie gyvenamieji objektai nuperkami per kelias valandas, jei tik dėl nepakankamo informuotumo pardavėjas nusistato mažesnę nei rinkos kainą“, - sakė R. Kirdulis.

„InReal“ duomenimis, šiuo metu labai paklausūs iki 10 arų namų valdos sklypai naujai suformuotuose sklypų masyvuose ir sklypai daugiaaukštei arba mažaaukštei statybai su parengtais detaliaisiais planais. „Greitai savo pirkėją randa ir šiuo metu išpopuliarėję, šiek tiek pigesni už namų valdas, sklypai soduose“, - sakė R. Kirdulis.

Individualių namų segmente tarp pirkėjų paklausiausi naujos statybos namai, su daline apdaila, kainuojantys iki 500 tūkst. litų, ir pilnai įrengti, kainuojantys iki 700 tūkst. litų. Jų pardavimo laikas vidutiniškai trunka iki 3 mėnesių. „Pastebima tendencija, kad atsiranda vis didesnė paklausa ir brangesniems namams, kainuojantiems milijoną ar kelis. Jų pasiūla nėra labai didelė. Tokį namą galima parduoti greičiau nei per pusę metų, jei tik jis vertas prašomos kainos“, - sakė R. Kirdulis.

Anot jo, ilgiausiai rinkoje užsilaiko butai, kurių kaina siekia daugiau kaip 600 tūkst. litų, nes tiek mokėti galinčių klientų ratas yra ganėtinai mažas – tokie ir brangesni nei 1 mln. litų butai gali būti pardavinėjami ir pusmetį, ir metus.

„Nekilnojamojo turto objektų pardavimo laikas labiausiai priklauso nuo to objekto kainos. Daugeliu atvejų, pervertinus objekto vietą ir užsiprašius didesnės nei normalios rinkos kainos vidutinis realizavimo laikas neretai prailgėja daugiau nei dvigubai. Reikia turėti omenyje ir tai, kad kiekvienas nekilnojamojo turto objektas yra unikalus, todėl vidutinės pardavimo trukmės rodikliai atspindi apibendrintą rezultatą“, -  sakė R. Kirdulis.

Šią „InReal“ rinkotyros specialistų parengtą informaciją apie nekilnojamojo turto rinką Lietuvoje galima rasti bendrovės interneto svetainėje www.inreal.lt bei kartu su dienraščiu „Lietuvos rytas“ išplatintame „InReal“ skelbimų laikraštyje, rubrikoje „Rinkos pulsas“.

Apie „InReal“

Daugiau aiškumo, stabilumas ir nedideli kainų pokyčiai - tokią situaciją Lietuvos nekilnojamojo turto rinkoje šiemet sutartinai prognozuoja rinkos specialistai, investuotojai ir finansų analitikai, rašo dienraštis “Lietuvos rytas”.

“Naujų butų kainos tiek Vilniuje, tiek kituose šalies didmiesčiuose gali kilti nebent 5-10 procentų. Ir tai, manyčiau, labiau susiję su sezoniniu pabrangimu”, - “Lietuvos rytui” sakė nekilnojamojo turto agentūros “Ober-Haus” vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovas Saulius Vagonis.

Savo ruožtu Tarptautinės nekilnojamojo turto konsultacinės bendrovės „Koba“ vyresnysis konsultantas Romualdas Trumpa mano, jog jei Vilniuje ekonominiai būstai ir toliau bus statomi tokios prastos kokybės, jų kaina neišvengiamai kris. Specialisto teigimu, dauguma jų visiškai neatitinka šio segmento reikalavimų ir už juos mokamos kainos.

Taip pat nekilnojamojo turto specialistai akcentavo būsimas permainas žemės rinkoje. Jų nuomone, teoriškai žemės rinkoje galimas netgi kainų sprogimas, jei vienu metu atsirastų didelė sklypų pasiūla. Tačiau, specialistų teigimu, vargu ar tikėtina, jog visi tie tūkstančiai hektarų vienu metu atsiras rinkoje.

Daugiau aiškumo, stabilumas ir nedideli kainų pokyčiai - tokią situaciją Lietuvos nekilnojamojo turto rinkoje šiemet sutartinai prognozuoja rinkos specialistai, investuotojai ir finansų analitikai, rašo dienraštis “Lietuvos rytas”.

“Naujų butų kainos tiek Vilniuje, tiek kituose šalies didmiesčiuose gali kilti nebent 5-10 procentų. Ir tai, manyčiau, labiau susiję su sezoniniu pabrangimu”, - “Lietuvos rytui” sakė nekilnojamojo turto agentūros “Ober-Haus” vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovas Saulius Vagonis.

Savo ruožtu Tarptautinės nekilnojamojo turto konsultacinės bendrovės „Koba“ vyresnysis konsultantas Romualdas Trumpa mano, jog jei Vilniuje ekonominiai būstai ir toliau bus statomi tokios prastos kokybės, jų kaina neišvengiamai kris. Specialisto teigimu, dauguma jų visiškai neatitinka šio segmento reikalavimų ir už juos mokamos kainos.

Taip pat nekilnojamojo turto specialistai akcentavo būsimas permainas žemės rinkoje. Jų nuomone, teoriškai žemės rinkoje galimas netgi kainų sprogimas, jei vienu metu atsirastų didelė sklypų pasiūla. Tačiau, specialistų teigimu, vargu ar tikėtina, jog visi tie tūkstančiai hektarų vienu metu atsiras rinkoje.

Nuomininkai turi vienintelę teisę - mokėti pinigus.

Gyvenantys nuomojamame bute neturi teisės dalyvauti namo susirinkimuose, bet privalo mokėti už remontą.

Iki galo nesusitarę dėl mokesčių paskirstymo nuomotojai ir nuomininkai konfliktuoja, o bendrijų pirmininkai skaičiuoja delspinigius už nesumokėtas sąskaitas.

Mokesčio kratosi

Gavęs sąskaitą už komunalines paslaugas, kurioje įrašyti mokesčiai už vamzdžių keitimą, namo fasado remontą, nuomininkas aiškinasi su šeimininku, kas turi už tai mokėti.

Butą nuomojanti studentė sakėsi nesuprantanti, kodėl turi mokėti kiekvieną mėnesį 35 litus už vamzdžių renovaciją, jei tame bute gyvens vos keletą mėnesių.

Nuomos sutartyje šie klausimai paliesti nebuvo, o tikrieji buto šeimininkai mokesčio kratosi.

Teisininkai įspėja, kad sutartis reikia rašyti atidžiau. Jeigu žmogus bute gyvena trumpiau nei metus, galioja žodinė arba pačių žmonių parašyta sutartis.

Teisininkė Rūta Šimkienė aiškino, kad, nuomojant patalpas ilgiau nei metus, būtina sutvarkyti dokumentus Registrų centre.

Sutarčių nesudaro

Lietuvos notarų rūmų viceprezidentas notaras Marius Stračkaitis teigė, jog klientų, norinčių, kad būtų patvirtinta nuomos sutartis, beveik neturi.

Pasak notaro, šeimininkai nenori mokėti valstybei, todėl ir nuomos netvirtina.

M.Stračkaitis aiškino, kad įstatymų numatyta tvarka nuomininkas privalo mokėti visus su butu susijusius mokesčius.

„Nuomininkas turi mokėti ir už einamąjį remontą, tik kapitalinis remontas atliekamas šeimininko lėšomis“, - teigė M.Stračkaitis.

Svarbiausia - pinigai

Nors mokesčiais apkraunami buto nuomininkai, tačiau namo bendrijos susirinkimuose jie nepageidaujami. Į susirinkimus ateina tik butų šeimininkai.

Daugiabučių namų savininkų bendrijos „Liepsnelė“ valdybos pirmininkas Leonas Daukantas sakėsi su nuomininkais nebendraujantis.

„Į susirinkimus privalo ateiti tik šeimininkai, už komunalines paslaugas pinigus surenka ir moka taip pat jie“, - sakė L.Daukantas.

Pasak valdybos pirmininko, svarbiausia, kad pinigai būtų mokami laiku, o kas bute gyvena - jokio skirtumo.

Su neklusniais mokėtojais bendrijos susidoroti moka. „Liepsnelėje“ yra skaičiuojamos 4 proc. palūkanos, ir nuomininkams bei šeimininkams nelieka laiko aiškintis, kas už ką turi mokėti.

InReal“ duomenimis, butų segmente greičiausiai parduodami naujos statybos 1-2 kambarių butai – per 2-3 savaites. 3 kambarių, 65-75 kv. m ploto naujos statybos butai rinkoje dažniausiai pardavinėjami 1-3 mėnesius. Kiek ilgiau tenka pardavinėti senus, 1-3 kambarių butus blokiniuose namuose, kadangi pardavėjai už juos neretai tikisi gerokai aukštesnės kainos. Už realią rinkos kainą tokį butą įmanoma parduoti pakankamai greitai – per 1-2 mėnesius. 

Pasak nekilnojamojo turto bendrovės „Invalda Real Estate“ („InReal“) Prekybos skyriaus vadovo Rimo Kirdulio, normalioje, subalansuotoje nekilnojamojo turto rinkoje butų pardavimo laikas vidutiniškai siekia 3 mėnesius, namų – iki 6 mėnesių, komercinių patalpų, priklausomai nuo vietos ir ploto - 3-12 mėnesių.

„Jau kurį laiką gyvenamojo nekilnojamojo turto rinka dėl įvairių priežasčių yra pakankamai išsibalansavusi. Komercinio nekilnojamojo turto rinka vystosi kur kas nuosekliau. Kai kurie gyvenamieji objektai nuperkami per kelias valandas, jei tik dėl nepakankamo informuotumo pardavėjas nusistato mažesnę nei rinkos kainą“, - sakė R. Kirdulis.

„InReal“ duomenimis, šiuo metu labai paklausūs iki 10 arų namų valdos sklypai naujai suformuotuose sklypų masyvuose ir sklypai daugiaaukštei arba mažaaukštei statybai su parengtais detaliaisiais planais. „Greitai savo pirkėją randa ir šiuo metu išpopuliarėję, šiek tiek pigesni už namų valdas, sklypai soduose“, - sakė R. Kirdulis.

Individualių namų segmente tarp pirkėjų paklausiausi naujos statybos namai, su daline apdaila, kainuojantys iki 500 tūkst. litų, ir pilnai įrengti, kainuojantys iki 700 tūkst. litų. Jų pardavimo laikas vidutiniškai trunka iki 3 mėnesių. „Pastebima tendencija, kad atsiranda vis didesnė paklausa ir brangesniems namams, kainuojantiems milijoną ar kelis. Jų pasiūla nėra labai didelė. Tokį namą galima parduoti greičiau nei per pusę metų, jei tik jis vertas prašomos kainos“, - sakė R. Kirdulis.

Anot jo, ilgiausiai rinkoje užsilaiko butai, kurių kaina siekia daugiau kaip 600 tūkst. litų, nes tiek mokėti galinčių klientų ratas yra ganėtinai mažas – tokie ir brangesni nei 1 mln. litų butai gali būti pardavinėjami ir pusmetį, ir metus.

„Nekilnojamojo turto objektų pardavimo laikas labiausiai priklauso nuo to objekto kainos. Daugeliu atvejų, pervertinus objekto vietą ir užsiprašius didesnės nei normalios rinkos kainos vidutinis realizavimo laikas neretai prailgėja daugiau nei dvigubai. Reikia turėti omenyje ir tai, kad kiekvienas nekilnojamojo turto objektas yra unikalus, todėl vidutinės pardavimo trukmės rodikliai atspindi apibendrintą rezultatą“, -  sakė R. Kirdulis.

Šią „InReal“ rinkotyros specialistų parengtą informaciją apie nekilnojamojo turto rinką Lietuvoje galima rasti bendrovės interneto svetainėje www.inreal.lt bei kartu su dienraščiu „Lietuvos rytas“ išplatintame „InReal“ skelbimų laikraštyje, rubrikoje „Rinkos pulsas“.

Apie „InReal“

Daugiau nei 205,5 mln. litų kainuosiantis pietinis Vilniaus aplinkkelis kilstelės greta jo atsidursiančių sklypų kainas. Tuo įsitikinę nekilnojamojo turto specialistai, kurie taip pat mano, jog pietinis Vilniaus rajono kraštas šiuo metu gerokai atsilieka patrauklumu, palyginti su nekilnojamojo turto perspektyvomis Ukmergės ar Kauno link, rašo dienraštis “Verslo žinios”.

“Prastai išvystyta logistika - didžiausias stabdys, trukdantis šiam regionui atsigauti. Jei būtų išspręsta pietinio aplinkkelio problema, pietinis Vilniaus rajono kraštas sulauktų daugiau investuotojų dėmesio”, - sakė “Ober-Haus” Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovas Saulius Vagonis.

Anot jo, dabar žemės sklypai šiame rajone turi vienintelį pranašumą - kainą. Palyginti su identišku sklypu, tarkim, Ukmergės link, kurie būtų vienodai nutolę nuo Vilniaus, kaina šiuo metu skiriasi net kelis kartus.

Manoma, kad pietinė Vilniaus dalis yra patrauklesnė daugiau gyvenamajai statybai. Vilniaus aplinkkelį valdininkai planuoja baigti 2008 metais. Tačiau tai bus tik vidinis aplinkkelis. Išorinio aplinkkelio teks palaukti gerokai ilgiau.

Iš Europos Sąjungos sanglaudos fondų pietiniam aplinkkeliui tiesti skirta 41,397 mln. eurų (142,94 mln. Lt). Šis aplinkkelis - tarptautinio transporto koridoriaus trūkstama grandis tarp Žirnių gatvės ir Lazdynų tilto.

Išorinio aplinkkelio, kuris eis per Žemuosius Panerius, darbus planuojama pradėti 2008 metais, jie gali užtrukti 2-3 metus.

Maždaug kas antras skambutis architektų biure prasideda tokiu pokalbiu. Žmonėms sunku patikėti, kad nusipirkus namo projektą, dar teks pasisemti kantrybės, kol gaus išsvajotąjį leidimą namo statybai. Projekto ,,derinimas’’ kartais gali užtrukti ir kelis mėnesius, priklausomai nuo to, kokiame mieste, ar rajone tai vyksta, koks metų laikas ir kokia yra sklypo situacija. Kiekvienas atvejis yra unikalus ir tik peržiūrėjus užsakovo dokumentaciją ir įvertinus norus, galima prognozuoti įvykių eigą.
Kadangi projekto ,,derinimas’’ yra daugumai sunkiai suvokiamas dalykas, kasdien architektams norisi išvesti tokią formulę, kad kuo paprasčiau tai užsakovui paaiškinti.
Tenka aiškinti ir kelis sykius. Kai užeina kalba apie tinklus bei konstruktyvus, krenta ūpas net ir vyrams. Kad būtų lengviau susigaudyti šiose ,,džiunglėse’’, pateikiame kelis paprastus paaiškinimus.

Ką reikia turėti, einant pas architektą:

1. Sklypo nuosavybės dokumentus.
2. Kitų sklypo bendrasavininkių (jeigu tokių yra) sutikimą dėl namo statybos sklype.
3. Toponuotrauką
4. Žemėtvarkos suderintą sklypo ribų planą.

Sekantys etapai:

1. Architektas padeda užpildyti užsakovui prašymą, kad gauti namo projektavimo sąlygų sąvadą iš savivaldybės, kuris nustato reikalavimus inžinieriniams tinklams ir namo architektūrai projektuoti. Sąvado gavimas gali užtrukti nuo 1 iki 3 mėn.

2. Kol laukiama sąvado, drauge su architektu galima pradėti projektuoti namo architektūrinę dalį. Taip bus sukurti bendri namo štrichai, kuriuos, reikalui esant, vėliau bus galima pakoreguoti pagal gautąjį sąvadą.

3. Gavus sąvadą, kartu su užsakovu baigiamas kurti namo projektas. Jis ,,pririšamas’’ prie sklypo.

4. Užsakomas grunto geologinis tyrimas namo pamatams ir valymo įrengimams projektuoti. Tuo pačiu metu į darbą įsijungia konstruktorius. Jis paruošia konstruktyvinius namo brėžinius, kurie bus labai reikalingi statybininkams.

5. Į darbą įsijungia inžinieriai bei elektrikai. Jie paruoš vandentiekio, lauko elektros tinklų, dujų, kanalizacijos projektus namui.

6. Užsakovas sudaro sutartį su statybos techniniu prižiūrėtoju.

7. Projektas, susidedantis iš namo architektūrinės ir konstrukcinės dalių, projektavimo sąlygų sąvado, tinklų bei paruošto aiškinamojo rašto, architekto nešamas derinti į komisiją.

8. Leidimas namo statybai iš komisijos gautas. Pirmyn į statybas!

Pastabos:

Šis straipsnelis skirtas tam, kad bendrais bruožais galima būtų suprasti projekto derinimo esmę. Čia pateiktas dažniausiai pasitaikantis individualaus namo projektavimo procesas.
Kad nesukti galvos dėl kitų dalykų, geriausia užsukti pas architektą pirmam pokalbiui. Jis padės kuo galėdamas. Tačiau, kas bus nepamiršę aukščiau išdėstytų punktų, maloniai nustebins architektą, kad jau tiek daug žino.
O svarbiausias momentas, kurį namo statytojas turi prisiminti - visas šis projektavimo – derinimo procesas gali užtrukti maždaug nuo 2 iki 6 ir daugiau mėnesių.
Tad geriausia yra susirūpinti namo projektu rudens – žiemos mėnesiais.
Tuomet nuo pavasario bus galima pradėti statybas.
Juk visi žino, jog žiemą statyti neverta, tiesa?

Nekilnojamojo turto kainų augimo tempai Lietuvoje pastaraisiais metais pranoko daugumos analitikų prognozes.

“Nord/LB Lietuva” banko ekspertų teigimu, įspūdingą kainų kilimą iš dalies galima paaiškinti vidiniais, tik Lietuvai būdingais, veiksniais, tačiau akivaizdu, kad nekilnojamojo turto kainų augimas Lietuvoje sutapo su didžiausiu istorijoje nekilnojamojo turto pabrangimu visame pasaulyje.

Kainos auga visoje Europoje

Banko ekspertų pateiktais duomenimis, nuo 1996 kainos ES valstybėse ūgtelėjo apie 30 proc., JAV - 50 proc., Didžiojoje Britanijoje - 115 proc. Šiek tiek vėliau nekilnojamojo turto rinkos spurtas prasidėjo ir rytinėje ES dalyje. Pavyzdžiui, Lietuvoje nuo 1998 m. pabaigos iki 2005 m. rudens nekilnojamojo turto kainos Lietuvoje, Registrų centro duomenimis, šoktelėjo 2,6 karto. Mokslininkai ir bankų ekspertai vis dažniau kalba apie galimą šio kainų burbulo sprogimą ir galimus jo padarinius.

Kaip įvardijo “Nord/LB Lietuvos” prezidento patarėjas Vadimas Titarenka, kainų burbulas - situacija, kai kainos rinkoje formuojamos pirmiausia psichologinių veiksnių ir atitrūksta nuo jas paaiškinančių fundamentalių veiksnių. Jo teigimu, skirtingai nei finansų rinkose, vargu ar galima rasti universalių požymių, kurie vienareikšmiškai rodytų nekilnojamojo turto rinkos perkaitimą ir neišvengiamą burbulo sprogimą.

Rinkos perkaitimo požymiai

Banko “Nord/LB Lietuva” ekspertai tvirtina, kad pirmasis nekilnojamojo turto rinkos perkaitimo požymis - per daug spartus nepagrįstas kainų kilimas. Toks augimas jau kelerius metus vyksta kai kuriuose Lietuvos nekilnojamojo turto rinkos segmentuose. Dar vienas dažnai minimas kainų burbulo požymis - didėjanti spekuliantų rinkoje dalis, pasak nekilnojamojo turto ekspertų, ji šiuo metu sudaro apie penktadalį. Jie rezervuoja ar perka turtą, tikėdamiesi uždirbti iš jo pabrangimo. Spekuliacinė motyvacija, V.Titarenkos nuomone, šiemet dar labiau sustiprės.

Eksperto teigimu, didėjanti spekuliantų dalis - neigiamas reiškinys, nes perpardavėjų rankose “įšaldoma” daug nekilnojamojo turto, dėl to didėjančios paklausos sąlygomis atotrūkis tarp paklausos ir pasiūlos plečiasi. Tačiau, rinkoje pradėjus stabilizuotis ar mažėti kainoms, turto pirmiausia norės atsikratyti būtent spekuliantai. Kadangi nekilnojamasis turtas yra santykinai nelikvidus, tai gali stipriai paveikti kainas rinkoje ir sukelti jos destabilizaciją.

Susirūpinimą turi kelti ir tai, kad pardavimo kainoms sparčiai augant nuomos kainos išlieka stabilios ar net mažėja. Tai laikoma galimos nekilnojamojo turto rinkos perkaitimo ženklu. Kainų kilimui, banko ekspertų teigimu, neabejotinos įtakos turi ir gyventojų infliaciniai lūkesčiai laukiant euro įvedimo.

Lemia palūkanos ir paklausa

V.Titarenkos nuomone, vienas pagrindinių nekilnojamojo turto kainų variklių Lietuvoje - rekordiškai žemos palūkanų normos, palankios kreditavimo sąlygos, mokestinės lengvatos įsigyjant būstą. Pagal paskolų prieinamumą ir pigumą Lietuva išsiskiria ir iš eurozonos, ir iš artimiausių šalių kaimynių. Šiuo metu būsto paskolų, nominuotų eurais, palūkanos siekia apie 3-4 proc., pastebimai išaugo maksimalus paskolos grąžinimo terminas, o vidutinio pradinio įnašo dydis dėl bankų agresyvios kreditavimo politikos artėja prie nulio.

Kitaip nei ES senbuvėse, Lietuvoje ir daugelyje Rytų bei Vidurio Europos šalių didėjančiai būsto paklausai įtakos turi ir dinamiška ekonominė plėtra - realaus BVP augimas kelis kartus viršija atitinkamą ES valstybių lygį, darbo užmokesčio didėjimas šiuo metu siekia apie 10 proc. per metus. “Turint omeny tai, kad pagal apsirūpinimą būstu mes vis dar gerokai atsiliekame nuo ES senbuvių (gyvenamasis plotas, tenkantis vienam Lietuvos gyventojui, yra perpus mažesnis už ES vidurkį), gyventojų entuziazmas perkant naują būstą atrodo visiškai logiškas”, - teigia V.Titarenka.

Situaciją Lietuvos nekilnojamojo turto rinkoje aštrina ir komplikuota padėtis statybose. Nors naujos statybos būsto trūkumas yra akivaizdus, jo pasiūla dėl įvairių priežasčių vis dar auga lėtokai. Teritorijų planavimo procedūros Lietuvoje yra labai sudėtingos ir ilgai trunkančios. Vis dar išlieka biurokratinės kliūtys, pavyzdžiui, nebaigtos žemės sklypų grąžinimo procedūros, kai kuriuose rajonuose nėra bendrųjų teritorijos planų, sunku keisti žemės paskirtį. Tai riboja žemės sklypų gyvenamajai statybai pasiūlą ir padidina vidutinį gyvenamojo būsto projektų įgyvendinimo laikotarpį.

Kaip teigia banko ekspertai, pasaulinė patirtis rodo, kad 4 iš 10 nekilnojamojo turto bumų baigiasi kainų smukimu. Sprogus burbului, šalies BVP vidutiniškai praranda apie 8 proc. Klasikinis pavyzdys - Japonijos nekilnojamojo turto rinkoje 1990 m. įvykęs lūžis, kai kainos, pasiekusios nematytas aukštumas, pajudėjo priešinga linkme. Per 13 metų jos sumažėjo apie 35 proc., o padariniai šalies ekonomikai buvo itin skaudūs.

Staigių šuolių neprognozuoja

V.Titarenkos teigimu, 2006 metais viskas priklausys nuo burbulo dydžio ir įsiskolinimo finansuojant nekilnojamąjį turtą lygio. Nors šiuo metu komercinių bankų paskolų gyventojams portfelis auga dviženkliais skaičiais, šis augimas prasidėjo beveik nuo nulio, todėl pagal paskolų portfelio ir BVP santykį mes gerokai atsiliekame nuo ES senbuvių ir nuo Baltijos kaimynų. V.Titarenkos nuomone, todėl galima tikėtis, kad net ir nekilnojamojo turto kainoms mažėjant Lietuvos bankai neturėtų patirti rimtesnių problemų, neverta laukti ir didesnio neigiamo poveikio Lietuvos ekonomikos augimui.

Kiti būsto kainas palaikantys veiksniai yra tie, kad investicijos į būstą visuomet pasižymi rinkos inercija, paklausa vis dar gerokai viršija pasiūlą, ir šis atotrūkis didėja, vis dėlto 2006 metais staigesnių šuolių į vieną ar kitą pusę neprognozuojama.

“Jeigu nebus perversmo statybų reguliavimo, žemės pardavimo ar grąžinimo, žemės paskirties keitimo rinkoje, daryti išvadas dėl galimo nekilnojamojo turto rinkos burbulo sprogimo derėtų labai atsargiai, nes šio turto pasiūla Lietuvoje yra objektyviai per maža. Vis dėlto, analizuojant kainų perspektyvas, labai tikėtina, kad jos stabilizuosis ir šiemet augs ne tokiais tempais kaip iki šiol, bet esminių pokyčių laukti neverta”, - tvirtina “Nord/LB Lietuva” ekspertas V.Titarenka.

Nekilnojamasis turtas Lietuvoje brangsta tarsi ant mielių ir trigubai viršijo nekilnojamojo turto specialistų prognozes. Praėjusių metų pradžioje jie tvirtino, kad gyvenamųjų patalpų kainos per metus turėtų kilti 15-20 proc., tačiau jos šoktelėjo iki 30-40 proc. ir daugiau. Panaši situacija ir kituose sektoriuose.

Pasak nekilnojamojo turto ir finansų konsultacinės bendrovės “Re & Solution” Investicijų ir analizės departamento projektų vadovės Neringos Rastenytės, per 2005 m. nekilnojamojo turto kainos kito gana netolygiai. Sparčiausiai kilo žemės sklypų kainos - vietomis iki 100 proc. ir daugiau. Tam įtakos turėjo vieta, sklypo paskirtis, statybų galimybės ir panašūs kriterijai.

Kainos šoktelėjo netikėtai aukštai

Kiek lėčiau, tačiau taip pat itin sparčiai augo gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto kainos - iki 30-40 proc., o kai kuriais atvejais ir daugiau. “Butų kainos vidutiniškai pakilo nuo 1 tūkst. iki 5 tūkst. Lt už kvadratinį metrą. Pernai naujos statybos butą viename iš Vilniaus miegamųjų rajonų buvo galima įsigyti už 2-3 tūkst. Lt už kvadratinį metrą, o šiandien naujas butas tame pačiame rajone kainuoja 20-60 proc. brangiau. Be to, pernai naujos statybos buto Vilniaus senamiestyje vidutinė kaina siekė apie 7-8 tūkst. Lt už kvadratinį metrą, o šiandien prašoma suma gali būti 70-80 proc. didesnė”, - tvirtino N.Rastenytė.

Stabiliausias išliko komercinio nekilnojamojo turto sektorius - prekybinių, biuro ir sandėliavimo patalpų nuomos kainos kito gana nereikšmingai. Pardavimo kainos priklausomai nuo patalpų vietos, būklės ir paskirties kilo apie 10-20 proc.

Paklausa viršija pasiūlą

Panaši situacija pastebima ir kituose didžiuosiuose Lietuvos miestuose - Kaune ir Klaipėdoje. Įdomi situacija susidarė ir Neringos regione, kur tebesitęsiantis neleistinų statybų skandalas pastebimai pakoregavo apartamentų kainas - jos pakilo keliasdešimt procentų. “Gyvenamojo nekilnojamojo turto kainų kilimą pastaraisiais metais lėmė keletas veiksnių. Pirmiausia tam įtakos turėjo palankios bankų teikiamų būsto paskolų sąlygos. Antra, gyventojai laikosi nuomonės, kad nekilnojamasis turtas - saugiausia ilgalaikė investicija. Didžiulę butų paklausą taip pat lemia visuotinis tikėjimas, kad būsto kainos nuolat kils panašiais augimo tempais. Paskutinis, tačiau ne mažiau reikšmingas faktorius - per maži statybų mastai, todėl butų paklausa vis dar gerokai viršija pasiūlą”

Nors butus graibstyte išgraibsto, kur kas sunkiau parduoti su būstu siūlomą vietą automobilių aikštelėje. Pasak N.Rastenytės, kai kurie projektų užsakovai priverstinai parduoda vietą automobilių aikštelėse dėl žemos pastarųjų paklausos. Ši tendencija ypač ryški gyvenamuosiuose rajonuose, kur būstus dažnai įsigyja asmenys, balansuojantys ant įmokų bankui ribos. Jiems aikštelė - kone prabangos prekė. “Pagal galiojančius įstatymus projektų užsakovai privalo įrengti atitinkamą vietų automobiliams skaičių pagal statomų butų kiekį. Tai didina statytojų išlaidas, todėl šie jas siekia kompensuoti priverstinai parduodami vietas automobilių aikštelėse. Kitokia situacija susidarė senamiestyje. Ten automobilių aikštelių trūksta, todėl jas parduoti kartu su būstu sunkumų dažniausiai nekyla”.

Kainą kelia patys gyventojai

Panaši situacija nekilnojamojo turto sektoriuje numatoma ir ateityje. Prognozuojama, kad labiausiai brangs gyvenamosios patalpos, tačiau jau dabar pasigirsta specialistų vertinimų, kad jų kainos ima siekti vadinamąsias “lubas”. Dėl šios priežasties tikimasi šiek tiek lėtesnio kainų augimo - iki 20 proc. per metus. Komercinių patalpų kainų augimas turėtų išlikti gana stabilus - iki 10-15 proc. per metus. O jų nuoma Kaune ir Klaipėdoje greičiausiai pastebimai brangs dėl spartaus jų kiekio didėjimo.